Kira Çarpanı Hesaplama — Ev Kaç Yılda Kendini Amorti Eder, Kira Getirisi Yüzde Kaç?
Kısa cevap: Kira çarpanı = ev fiyatı ÷ yıllık kira; evin kirayla kendini kaç yılda amorti ettiğini gösterir. 5.000.000 ₺'lik ev aylık 20.000 ₺ kira getiriyorsa çarpan 5.000.000 ÷ 240.000 = 20,8 yıl, brüt kira getirisi %4,8'dir. Türkiye'de tarihsel ortalama 15-20 yıl; 25 yılı aşan çarpan pahalı, 12 yılın altı ucuz kabul edilir.
Güncel oranlar: 2026 · Son güncelleme 2026-09-06 · Anında hesaplar, veri gönderilmez.
Değerleri girin, sonuç anında görünür.
Şimdi bunu da hesapla
Kira Çarpanı ve Amortisman Hesaplama nasıl yapılır?
Kira çarpanı (fiyat/kira oranı), bir konutun fiyatının yıllık kira gelirine bölünmesiyle bulunur ve evin kirayla kaç yılda kendini ödediğini gösterir; tersi brüt kira getirisidir. Türkiye'de konut piyasasında tarihsel ortalama 15-20 yıl civarındadır; 12 yılın altı yatırımcı için cazip, 25 yılın üstü pahalı sayılır. Aynı mahalledeki farklı evleri ve şehirleri karşılaştırmak için en pratik göstergedir.
Brüt getiri gerçek kazancı abartır: emlak vergisi, DASK, bakım-onarım, boş kalan aylar ve kira geliri vergisi düşüldükten sonra net getiri genellikle brütün %70-85'ine iner. Aidat kiracı tarafından ödendiğinden mal sahibinin giderine girmez; ancak boş dönemlerde aidat da sahibine kalır.
Kira getirisi mevduat veya tahvil getirisiyle karşılaştırılırken konutun değer artışı potansiyeli ve likidite düşüklüğü de hesaba katılmalıdır. Düşük kira çarpanı genellikle değer artışı beklentisinin düşük olduğu bölgelerde, yüksek çarpan ise değerlenme beklentisinin yüksek olduğu merkezlerde görülür.
Formül
Kira çarpanı (yıl) = ev fiyatı ÷ (aylık kira × 12)Brüt kira getirisi (%) = yıllık kira ÷ ev fiyatı × 100Net getiri (%) = (kira × dolu ay − yıllık giderler) ÷ ev fiyatı × 100m² fiyatı = fiyat ÷ net alan
Örnek hesaplamalar
5.000.000 ₺ ev, 20.000 ₺ kira
- Yıllık kira 240.000 ₺ → çarpan 20,8 yıl
- Brüt getiri %4,8
Aynı ev, yılda 1 ay boş, 12.000 ₺ gider
- Net yıllık: 220.000 − 12.000 = 208.000 ₺
- Net getiri %4,16; net amortisman 24 yıl
Kira çarpanı yorumu
| Çarpan | Brüt getiri | Yorum |
|---|---|---|
| < 12 yıl | > %8,3 | Ucuz — yüksek kira getirisi |
| 12 – 20 yıl | %5 – 8,3 | Makul, tarihsel ortalama |
| 20 – 25 yıl | %4 – 5 | Pahalı |
| > 25 yıl | < %4 | Çok pahalı — değer artışı beklentisine dayalı |
Eşikler yaygın yatırımcı pratiğidir; bölge ve dönem koşullarına göre yorumlanmalıdır.
Sık sorulan sorular
Kira çarpanı nasıl hesaplanır?
Ev fiyatını yıllık kiraya bölün. 3.000.000 ₺ ev, 15.000 ₺ kira → 3.000.000 ÷ 180.000 = 16,7 yıl.
İyi kira getirisi yüzde kaç?
Türkiye'de brüt %5-8 makul, %8 üzeri yüksek kabul edilir. Net getiri giderler ve vergi sonrası genellikle 1-2 puan düşüktür.
Amortisman süresi neden önemli?
Kira yatırımının geri dönüş hızını gösterir ve farklı bölge/evleri kıyaslamayı sağlar; kısa süre daha iyi nakit getirisi demektir.
Kira çarpanı tek başına yeterli mi?
Hayır. Değer artışı, likidite, boş kalma riski, bina yaşı ve vergi de yatırım kararını etkiler.