Emlak Vergisi Hesaplama 2026 — Konut, İş Yeri, Arsa ve Arazi Oranları
Kısa cevap: Emlak vergisi = vergi değeri × oran. 2026'da konut ‰1, iş yeri ‰2, arsa ‰3, arazi ‰1; büyükşehir belediyesi sınırlarında bu oranlar iki katıdır. 3.000.000 ₺ vergi değerli bir konut için büyükşehirde yıllık 6.000 ₺ (Mayıs ve Kasım'da 3.000 ₺'lik iki taksit) ödenir.
Güncel oranlar: 2026 · Son güncelleme 2026-09-06 · Anında hesaplar, veri gönderilmez.
Değerleri girin, sonuç anında görünür.
Şimdi bunu da hesapla
Emlak Vergisi Hesaplama nasıl yapılır?
Emlak vergisi, Türkiye'de bina, arsa ve arazi sahiplerinin her yıl belediyeye ödediği servet vergisidir. Vergi, taşınmazın belediyece belirlenen 'emlak vergisi değeri' üzerinden sabit binde oranlarla hesaplanır: konut ‰1, iş yeri ve diğer binalar ‰2, arsa ‰3, arazi ‰1. Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlarında bu oranlar yüzde yüz artırımlı (iki katı) uygulanır.
Vergi değeri, satış fiyatından farklıdır: arsa payı için takdir komisyonlarının belirlediği m² birim değeri, bina için ise Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın yayımladığı inşaat maliyet bedelleri esas alınır; bu değer takdir yıllarının arasında her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılır. Değerinizi belediyeden veya e-Devlet'ten öğrenebilirsiniz.
Vergi, Mayıs ve Kasım aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir. Taşınmaz alındığında bildirim aynı yıl içinde (yılın son gününe kadar) belediyeye yapılır; vergi mükellefiyeti alım yılını izleyen yıl başlar. Tek meskene sahip emekli, engelli, gazi, şehit yakını ve hiç geliri olmayanlar için belirli şartlarla sıfır oran uygulanır.
Formül
Yıllık emlak vergisi = emlak vergisi değeri × oran ÷ 1.000Normal belediye: konut ‰1 · iş yeri ‰2 · arsa ‰3 · arazi ‰1Büyükşehir: konut ‰2 · iş yeri ‰4 · arsa ‰6 · arazi ‰2Taksit = yıllık vergi ÷ 2 (Mayıs ve Kasım)
Örnek hesaplamalar
3.000.000 ₺ vergi değerli konut, İstanbul
- Büyükşehir konut oranı ‰2
- 3.000.000 × 2 ÷ 1.000 = 6.000 ₺/yıl
- Taksitler: Mayıs 3.000 ₺, Kasım 3.000 ₺
1.500.000 ₺ vergi değerli arsa, ilçe belediyesi (büyükşehir dışı)
- Arsa oranı ‰3
- 1.500.000 × 3 ÷ 1.000 = 4.500 ₺/yıl
2026 emlak vergisi oranları
| Taşınmaz | Normal belediye | Büyükşehir |
|---|---|---|
| Konut (mesken) | ‰1 | ‰2 |
| İş yeri ve diğer binalar | ‰2 | ‰4 |
| Arsa | ‰3 | ‰6 |
| Arazi | ‰1 | ‰2 |
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu m.8 ve m.18. Değerli konut vergisi (2026 eşiğini aşan konutlar) ayrıca ve GİB'e ödenir.
Sık sorulan sorular
Emlak vergisi ne zaman ödenir?
İki taksitte: birinci taksit Mart-Mayıs döneminde (en geç 31 Mayıs), ikinci taksit Kasım ayında (en geç 30 Kasım). İsteyen tamamını birinci taksitte ödeyebilir.
Vergi değeri ile satış fiyatı aynı mı?
Hayır. Vergi değeri belediyenin takdir ettiği arsa m² değeri ve bina maliyet bedeliyle hesaplanır; genellikle piyasa fiyatının altındadır. Tapu harcı ise en az bu değer üzerinden ödenir.
Kimler emlak vergisinden muaf?
Türkiye'de tek meskeni olan (200 m²'yi geçmeyen) emekliler, engelliler, gaziler, şehit dul ve yetimleri ile hiçbir geliri olmayanlar için oran sıfırdır. Belediyeye taahhütname ile başvurulur.
Yeni aldığım ev için ne zaman vergi öderim?
Alım yılı içinde belediyeye bildirim yaparsınız; mükellefiyet izleyen yıl başlar. Alım yılının vergisinden satıcı sorumludur.
Emlak vergisini ödemezsem ne olur?
Aylık gecikme zammı işler ve belediye 6183 sayılı Kanun kapsamında haciz dahil takip yapabilir. Ayrıca taşınmaz satışında borç bulunmadığına dair belge istenebilir.