Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama 2026 — 5 Yıl İçinde Ev Satışında Vergi
Kısa cevap: Konut, arsa gibi taşınmazlar iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılırsa satış bedeli ile endekslenmiş alış bedeli arasındaki fark 'değer artış kazancı' olarak vergilenir; 5 yıl dolduysa vergi yoktur. Alış bedeli, Yİ-ÜFE artışı %10 veya üzerindeyse endekslenir; masraflar düşülür; 2026 için 150.000 ₺ istisna uygulanır ve kalan kazanç gelir vergisi tarifesiyle (%15'ten başlar) vergilenir.
Güncel oranlar: 2026 · Son güncelleme 2026-09-06 · Anında hesaplar, veri gönderilmez.
Değerleri girin, sonuç anında görünür.
Şimdi bunu da hesapla
Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama nasıl yapılır?
Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 80. maddeye göre, ivazlı (bedel karşılığı) edinilen taşınmazlar iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılırsa doğan kazanç 'değer artış kazancı' olarak vergilenir. Beş yıl dolduktan sonra yapılan satışlarda tutar ne olursa olsun vergi yoktur; miras ve bağışla edinilen taşınmazlar ise süreye bakılmaksızın kapsam dışıdır.
Kazanç hesaplanırken alış bedeli, alış ve satış aylarından önceki ayların Yİ-ÜFE endeksleri oranında artırılır (endeksleme); ancak bu artışın %10 veya üzerinde olması şarttır. Endekslenmiş alış bedeli ile tapu harcı, komisyon ve belgeli tadilat gibi masraflar satış bedelinden düşülür; kalan safi kazançtan yıllık istisna (2026 için 150.000 ₺) indirilir.
İstisna sonrası kalan tutar, ücret dışı gelirler için geçerli tarifeyle (%15'ten %40'a) vergilenir ve satışı izleyen yılın Mart ayında beyan edilir. Tapuda düşük bedel gösterilerek kazancın azaltılması, GİB'in banka ve kredi verileriyle yaptığı çapraz kontrollerde cezalı tarhiyata yol açabilir; satış bedeli gerçek bedel olmalıdır.
Formül
Süre kontrolü: satış tarihi < alış tarihi + 5 yıl ise vergiye tabiEndeksli alış = alış bedeli × (satış öncesi ay Yİ-ÜFE ÷ alış öncesi ay Yİ-ÜFE) [artış ≥ %10 ise]Safi kazanç = satış bedeli − endeksli alış − belgeli masraflarMatrah = safi kazanç − 150.000 ₺ istisna · Vergi = matrah × 2026 ücret dışı tarife
Örnek hesaplamalar
2.000.000 ₺'ye alınan ev 3,5 yıl sonra 4.000.000 ₺'ye satıldı; ÜFE artışı %85
- Endeksli alış: 2.000.000 × 1,85 = 3.700.000 ₺
- Safi kazanç: 4.000.000 − 3.700.000 = 300.000 ₺; istisna sonrası matrah 150.000 ₺
- Vergi: 150.000 × %15 = 22.500 ₺
Aynı satış, endeks değerleri girilmezse
- Kazanç 2.000.000 ₺; matrah 1.850.000 ₺
- Vergi ≈ 28.500 + 42.000 + 162.000 + 297.500 = 530.000 ₺ — endekslemenin önemi
2026 değer artış kazancı parametreleri
| Kalem | Değer |
|---|---|
| Vergiye tabi elde tutma süresi | 5 yıldan az |
| Yıllık istisna (2026) | 150.000 ₺ |
| Endeksleme şartı | Yİ-ÜFE artışı ≥ %10 |
| Endeks | Yİ-ÜFE (2003=100), alış/satış aylarından önceki ay |
| Vergi tarifesi | Ücret dışı gelirler (%15 – %40) |
| Beyan / ödeme | Mart; Mart ve Temmuz taksitleri |
| Kapsam dışı | Miras, bağış; 5 yılı dolan satışlar |
GVK mükerrer m.80/6 ve m.81; Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No 332.
Sık sorulan sorular
Evi 5 yıl dolmadan satarsam vergi öder miyim?
Evet, endekslenmiş alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark 150.000 ₺ istisnayı aşarsa aşan kısım vergilenir. 5 yıl dolduktan sonra vergi yoktur.
5 yıl hangi tarihten başlar?
Tapuda iktisap (tescil) tarihinden. Kat karşılığı veya kooperatiften edinilenlerde fiili kullanım/tahsis tarihi esas alınabilir; müteahhitten alımda tapu tarihi geçerlidir.
ÜFE endeks değerlerini nereden bulurum?
TÜİK veri portalında Yİ-ÜFE (2003=100) aylık tablosundan; alış ayından önceki ay ve satış ayından önceki ay değerlerini alın.
Miras kalan evi hemen satsam vergi var mı?
Hayır. Miras ve bağış yoluyla edinilen taşınmazların satışı değer artış kazancı kapsamında değildir (veraset ve intikal vergisi ayrıdır).
Sık ev alıp satarsam durum değişir mi?
Evet. Aynı yıl içinde birden fazla veya süreklilik arz eden alım-satım ticari kazanç sayılabilir; o zaman 5 yıl kuralı ve istisna uygulanmaz.